Deutschland – Kaum eine Anlage generiert Steuerfreiheit so schnell wie die Immobilie als Kapitalanlage. Der Kauf einer Anlage ist als Privatperson oder über GmbH-Konstrukte möglich. Der für die kommenden Jahre erwartete Wertzuwachs einer Immobilie sowie die allgemeine Einnahmen-zu-Ausgaben-Verteilung entscheiden über die Wahl der jeweils passenden Variante.
Für eine gewinnbringende Nutzung der Immobilie erhalten Kunden der WBD Immo im ersten Jahr die kostenfreie Dienstleistung einer digital arbeitenden Steuerkanzlei, die in steuerrechtlichen Fragen absichert. Das beugt Fehler vor und stellt die Weichen, um satte Vorteile aus der Immobilie mitzunehmen.
Das Modell Immobilien-Kapitalanlage
Die mit einer Immobilie als Kapitalanlage generierten Mieteinnahmen sind im Regelfall vollständig einkommenssteuerpflichtig. Alle im Zusammenhang stehenden Kosten wie Zinskosten oder die Abschreibung eines Gebäudes lassen sich steuerlich geltend machen – ein großer Unterschied zur Immobilie als Eigenheim. Der größte Ausgabenpunkt, die Zinskosten, setzen Eigentümer einer Immobilie dabei geschickter Weise vollständig als Werbungskosten von der Steuer ab. Besonders liquide Eigentümer oder Immobilienanleger zahlen oftmals nur die halbe Zinslast nach Steuer. Ein Großteil der restlichen Kosten verrechnet sich mit den Mieteinnahmen, während das Finanzamt circa ein Drittel der Kosten übernimmt. „Ein weiterer großer Vorteil steckt in den Sanierungsmaßnahmen und den damit verbundenen Kosten, die in das Projekt fließen“, weiß Julian Bertlein, Geschäftsführer der WBD Immo. „Diese treiben den Wert einer Immobilie nach oben und verhelfen jenen, die zu einem späteren Zeitpunkt über einen Verkauf des Objekts nachdenken, zu noch größeren Gewinnen. Auch diese Kosten lassen sich von der Steuer vollständig abschreiben“, erklärt Bertlein weiter. „Wer richtig plant, erwirtschaftet mit der Immobilie als Kapitalanlage fünf- bis sechsstellige Steuervorteile mit einem einzigen Objekt.“
Von der Theorie in die Praxis
Der persönliche Steuersatz von Max Mustermann liegt derzeit bei 42 %. Er kauft eine 3-Zimmer-Wohnung für 334.000 € und möchte diese für 30.000 € sanieren. Die Erneuerungskosten kann Herr Mustermann in voller Höhe als Werbungskosten ansetzen und erhält seine 42 % wieder vom Finanzamt zurück. Er schafft dank der Sanierungsmaßnahmen eine Grundlage für höhere Mieteinnahmen. Einer ertragsreichen Veräußerung der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt steht damit nichts mehr im Weg. Nach 10 Jahren kann er die Immobilie zu 100 % steuerfrei verkaufen oder in eine vermögensverwaltende GmbH, eine Holding oder eine Stiftung überführen; auch die Eingliederung der Immobilie in den Gebäudebestand der eigenen Firma ist denkbar. Durch die Steuervorteile fallen für Herrn Mustermann nur circa 200 € Eigenleistung an. Ohne diese Vorteile erhöht sich der Betrag um mehrere Hundert Euro. „Selbst unter Annahme einer pessimistischen Wertsteigerung der Immobilie am Standort Karlsruhe beispielsweise hat der Eigentümer nach 10 Jahren bei einer Veräußerung so einen steuerfreien Vermögensaufbau von knapp 190.000 € realisiert“, erklärt der Immobilien-Experte. „Dieser unterliegt nicht der Einkommens-, Umsatz- oder sonstiger Steuer und kann Brutto wie Netto verwendet werden.“