Noch nie so viele Büroflächen vermietet

Münster. Aufgrund einer hohen Dynamik hat der münsterische Büromarkt im Jahr 2012 einen neuen Vermietungsrekord von 86.700 Quadratmetern erzielt. Zuzüglich der 9.700 Quadratmeter Flächen, die Firmen für die eigene Nutzung realisiert haben, kommt die aktuelle Büromarktstudie auf 96.400 Quadratmeter Gesamtumsatz (Allzeithoch 2011: 97.100 m²). Akuten Investitionsbedarf in neue Büroflächen sieht die Wirtschaftsförderung Münster GmbH angesichts der nochmals gesunkenen Leerstandsquote. Nur noch 3,5 Prozent (74.000 m²) von 2,13 Millionen Quadratmetern sind auf dem Markt.

„Die Bestmarken haben Signalwirkung und unterstreichen die Stärke des Büroimmobilienstandorts Münster. Zur Wahrung der Dynamik am Markt und zur flexiblen Beantwortung der Nachfrage benötigen wir neue Bürostandorte und Projektentwicklungen – und zwar im gesamten Stadtgebiet“, verweist Dr. Thomas Robbers, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster, auf das zuletzt geringe Baufertigstellungsvolumen. „Dringender Handlungsbedarf besteht insbesondere bei Investitionen in guten Lagen im unteren und mittleren Mietpreissegment.“
Laut Stadtdirektor Hartwig Schultheiß ist in Münster gleich an mehreren Standorten Potenzial vorhanden. „Zum Beispiel kommt die Weiterentwicklung des Hafenumfelds zur richtigen Zeit.“ Für Schultheiß ist wichtig, dass Bürogebäude eine stadtbildprägende Funktion übernehmen und dadurch auch die Werthaltigkeit der Immobilie steigern. „Durch ihre Erfahrung und Marktkenntnis kann die Wirtschaftsförderung Münster interessierte Investoren, Projektentwickler und Unternehmen über Perspektiven informieren und sie an den Standort binden.“

Als kleinster B-Standort mit Umsatz im Mittelfeld
Mit dem im Jahr 2012 erreichten Gesamtumsatz von 96.400 Quadratmetern bewegt sich Münster im Mittelfeld der B-Standorte, zu denen beispielsweise Dortmund, Essen, Bremen oder Leipzig zählen. Im Vergleich mit Essen und Bremen erzielte Münster 2012 sogar ein höheres Umsatzergebnis.
Indes ist nach den Ausnahme-Ergebnissen 2011 und 2012 davon auszugehen, dass die Umsatzleistungen 2013 aufgrund der gesamtwirtschaftlich eher verhaltenen Entwicklung nicht heranreichen. Zudem sind aktuell keine großen Eigennutzer- bzw. Vermietungstransaktionen mit deutlich über 15.000 Quadratmetern in Sicht – die LVM mit ihrem Büroturm „Kristall“ (2011) und der Oberfinanzdirektion-Neubau (OFD) im Gewerbepark Loddenheide (2012) hoben die Bilanz deutlich. „Ohne Ausnahmeumsätze wird sich der Flächenumsatz in Münster langfristig eher zwischen 70.000 und 80.000 Quadratmetern einpendeln“, sagt Robbers für den Büromarkt Münster aber eine nach wie vor gute Umsatzleistung voraus.

Nachfrage großflächig
Das Nachfrageergebnis im Jahr 2012 beruht vor allem auf einem beträchtlichen Anteil großflächiger Umsätze mit mehr als 1.000 Quadratmetern sowie auf einem Großteil mittelgroßer und vor allem kleinteiliger Vermietungen. Insgesamt wurden deutlich mehr als 200 Einzelabschlüsse registriert – gut zwei Drittel in der Größenklasse bis 250 Quadratmeter.
Zu den wichtigsten Abschlüssen im Jahr 2012 zählen – neben der OFD – die Anmietung des Finanzamts Münster-Innenstadt im Zentrum Nord, die Projektentwicklung für Eucon in der Loddenheide sowie die Vermietung an ibau im sanierten Bürohaus „Die Direktion“ am Bahnhof.
Wie schon 2011 liegen die Innenstadt und umliegende Bereiche in der Nachfragegunst vorne. Mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes (ca. 53.400 m²) stammt aus dem Stadtbezirk Mitte. Ein weiteres Drittel entfällt auf den Bezirk Südost (Loddenheide), der durch Eucon und die OFD einen Umsatzzuwachs (2,4 %/18.700 m²) ausweist.

Kleine Reserven bei Neubauten/Angebot ausweiten
Im Jahr 2012 sind in Münster 2,13 Millionen Quadratmeter Büroflächen vorhanden, wovon nur noch 74.000 Quadratmeter (3,5 %) leer stehen. Nachdem 2011 die Bautätigkeit deutlich angezogen hatte, blieb sie 2012 relativ stabil. Ende 2012 befanden sich knapp 69.000 Quadratmeter Büroflächen in Bau – knapp 21.000 Quadratmeter sind für Eigennutzer, fast 48.000 Quadratmeter für den Vermietungsmarkt bestimmt. Von den Mietflächen stehen nur noch 5.200 Quadratmeter in Neubauten und Sanierungsprojekten zur freien Verfügung. Robbers: „Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit und der guten Nachfrage sollte für kommende größere Projekte mit Lage- und Objektqualität eine zügige Vermietung realistisch sein.“
Zudem könnten auch Leerstandsobjekte außerhalb der stark nachgefragten zentralen Lagen eine Vermietungschance erhalten. „Einen Engpass gibt es in Münster aber insbesondere bei kurzfristig verfügbaren, größeren, zusammenhängenden Flächen in Bestandsgebäuden.“

Mietpreise stabil auf hohem Niveau
Seit 2010 liegt die höchste Miete bei 13,00 Euro/Quadratmeter monatlich nettokalt (Kreativkai/Hafen, City). Sie wird nur in drei bis fünf Prozent des Flächenumsatzes erreicht. Infolge geringer Neubaureserven können für kleinere Flächen mit außergewöhnlicher Lage- und Flächenqualität in einigen Fällen sogar leicht höhere Preise realisiert werden.
An der Peripherie und in dezentralen Gewerbegebieten erreicht das Mietpreisniveau für Bestandsflächen maximal 7,50 Euro/Quadratmeter. Einfach ausgestattete und ältere Bestandsflächen sind in diesen Außenlagen bis maximal 5,50 Euro/Quadratmeter vermietbar.
Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. modernisierte und repräsentative Altbauflächen in Citylage rund 11,50 Euro/Quadratmeter. Für modernisierte Bestandsflächen in guten Lagen werden durchschnittlich 8,25 Euro/Quadratmeter gezahlt. Bedingt durch den hohen Anteil von Vermietungen im Neubau ist die mit der Mietfläche gewichtete Durchschnittsmiete für Münster insgesamt um 40 Cent auf 9,00 Euro/Quadratmeter gestiegen.

Zum Thema: WFM-Büromarktstudie 2013
Die Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH wird seit 1998/1999 veröffentlicht. Die aktuelle Studie, vorgenommen vom internationalen Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH, analysiert die Büroflächenentwicklung in Münster hinsichtlich Leerstand, Angebot, Vermietungsleistung, Nachfragestruktur, Mietpreise, Projekte und Marktperspektiven. Seit der Büromarktstudie 2012 werden historisch gewachsene Büromarktzonen qualifiziert, die Lagen, Mietpreisniveaus und Nachfragevolumina ausweisen. Die Zonen dienen Nachfragern, Projektentwicklern und Investoren zur Einschätzung von Standortqualitäten.

Die komplette Büromarktstudie steht im Internet unter http://www.wfm-muenster.de (Rubrik Publikationen)

Veröffentlicht von

Peer-Michael Preß

Peer-Michael Preß – Engagement für die Unternehmerinnen und Unternehmer in der Region seit fast 20 Jahren. Als geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens Press Medien GmbH & Co. KG in Detmold ist er in den Geschäftsfeldern Magazin- und Fachbuchverlag, Druckdienstleistungen und Projektagentur tätig. Seine persönlichen Themenschwerpunkte sind B2B-Marketing, Medien und Kommunikationsstrategien.

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