Münster. An verschiedenen Standorten werden in Münster neue Büroimmobilien gebaut. Sie können die Nachfrage aber dennoch nicht decken, da insbesondere in guten, zentralen Lagen nur noch begrenzt Grundstücke verfügbar sind. „Daraus entsteht die Chance der Neupositionierung von Altimmobilien.
Bei richtiger Einschätzung der Risikofaktoren können Eigentümer bzw. Investoren Potenziale und Werte heben“, erklärte Dr. Thomas Robbers bei der Veranstaltung „Fokus Immobilien“. Der Geschäftsführer der Wirtschafts¬förderung Münster GmbH begrüßte Dr. Thomas Beyerle, Head of Corporate Sustainability & Research der IVG Immobilien AG, und Architekt Jörg Preckel.
Beyerle, ein profilierter Spezialist und Kommentator der Immobilienwirtschaft, erläuterte die Rahmenbedingungen von so genannten Refurbishments an B-Standorten, zu denen auch Münster zählt. Überalterung im Bestand, Sanierungsstau, gesteigerte Anforderungen an Immobilien, ein schwieriges Finanzierungsumfeld, fehlende Projekteentwicklungen und Leerstand bildeten einen „Teufelskreis“, der auch die Möglichkeit zur Bestandsentwicklung biete. „Es gibt keine schlechten und guten Immobilien. Wie man mit Immobilien umgeht, ist immer Ausdruck unserer Zeit“, erklärte Beyerle und sprach von einem Paradigmenwechsel: „Refurbishing bietet eine wichtige Handlungsalternative zum Neubau.“
Büroimmobilien, die lange keine Mieter mehr gesehen haben, lassen sich durch umfassende Sanierungsmaßnahmen bzw. durch Neuentwicklung revitalisieren oder alternativ nutzen. „Was in den 70er und 80er Jahren entwickelt wurde, fällt uns heute immer schneller vor die Füße.“ Typische Mängel seien unter anderem Bauschäden durch schlechte Planung, Ausführung oder falschen Materialeinsatz sowie fehlende energetische Anpassungen des Gebäudes und technischer Anlagen. Die energetische und technische Anpassung und der Rückbau der Mieterumbauten nach Ablauf des Mietverhältnisses seien Optionen.
Projektentwickler sollten bei Bestandsprojekten Phantasie spielen lassen und Geschichten entwickeln, was man aus einer Immobilie machen kann. Niemand könne es sich mehr erlauben, den Trend zur Nachhaltigkeit bei Nutzungskonzepten im Zusammenhang mit der Laufzeit von Mietverträgen zu ignorieren. „Märkte sind immer schwerer zu prognostizieren, weshalb sich Lebensdauer und Werthaltigkeit einer Immobilie nicht mehr so einfach einschätzen lässt.“ Zusätzlich müsste geprüft werden, ob der zukünftige Cash-flow den notwendigen Investitionsaufwand rechtfertigt. „Auch bei Refurbishments bestimmt der erzielbare Preis in der Regel die Entscheidung.“ Für die wirtschaftliche Tragfähigkeit ausschlaggebend seien die Lage, Nachfrage und Nutzung, bauliche Substanz, Baurecht und Brandschutzbestimmungen und das Wertsteigerungspotenzial.
Jörg Preckel vom Architekturbüro Pfeiffer, Ellermann, Preckel stellte in seinem Vortrag erfolgreiche Revitalisierungsprojekte in Münster vor. Dabei zeigte er auf, dass eine Neupositionierung neben den Vorteilen für den Eigentümer beziehungsweise Investor auch architektonische Highlights mit einem hohen Maß an städtebaulicher Qualität hervorbringt. Preckel führte unter anderem den Umbau der Dreifaltigkeitskirche am Ring zu Wohn- und Büronutzung sowie die Projekte Rhenus-/Flechtheim-Speicher, Alte Molkereizentrale und Hafencenter an. Preckel war es wichtig zu betonen, dass Projekte nicht wie ein Fremdkörper wirken, sondern hinsichtlich Höhe, Maßstäblichkeit und Formensprache den städtebaulichen Charakter ihrer Umgebung aufgreifen sollten.